Giới thiệu nội dung mới của Luật Đất đai (sửa đổi)

Toàn cảnh kỳ họp bất thường lần thứ 5 thông qua Luật Đất đai (sửa đổi)

Trên cơ sở tổng kết việc thực hiện Nghị quyết số 19-NQ/TW, tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy, sau gần 08 năm tổ chức thi hành Luật Đất đai 2013, công tác quản lý đất đai đã đạt được những kết quả quan trọng, tạo hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ, khả thi cho việc khai thác nguồn lực, sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả đất đai, phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở đô thị; tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị trường bất động sản; tăng đáng kể nguồn thu cho ngân sách, đóng góp tích cực cho việc phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của đất nước. Tuy nhiên, công tác quản lý và sử dụng đất còn tồn tại, hạn chế như: quy hoạch sử dụng đất chưa đảm bảo tính đồng bộ, tổng thể, chất lượng chưa cao, thiếu tầm nhìn dài hạn; nguồn lực đất đai chưa được khai thác, phát huy đầy đủ và bền vững; việc tiếp cận đất đai của tổ chức, cá nhân, đặc biệt là đồng bào dân tộc thiểu số còn bất cập; việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có nơi chưa đảm bảo hài hòa lợi ích của người dân; tài chính đất đai và giá đất chưa phản ánh đúng thực tế thị trường; diễn biến phức tạp, khiếu nại, tố cáo, vi phạm pháp luật về đất đai còn nhiều nhưng việc xử lý còn hạn chế… Một số nội dung phát sinh mới trong thực tiễn nhưng pháp luật chưa có quy định điều chỉnh.

Nhằm thể chế hóa kịp thời, đầy đủ các quan điểm, chủ trương của Đảng tại Nghị quyết Đại hội lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18-NQ/TW và các nghị quyết, kết luận của Đảng về quản lý và sử dụng đất đai, đồng thời khắc phục những bất cập sau gần 08 năm thực hiện Luật Đất đai năm 2013, phù hợp với thực tiễn. Vừa qua kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khoá XV đã thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), có hiệu lực thi hành từ 1/1/2025. Luật gồm 16 Chương, với 260 điều, tăng thêm 02 chương so với Luật Đất đai năm 2013 (bổ sung thêm 01 chương quy định về phát triển quỹ đất và tách chương thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư thành 02 chương), trong đó sửa đổi, bổ sung 180 điều, bổ sung mới 78, bỏ 30 Điều (do gộp 13 điều; bỏ 13 điều và tách 4 điều). Các chương được sắp xếp, bố cục lại cụ thể: Chương I. Quy định chung (gồm 11 điều, từ Điều 1 đến Điều 11); Chương II. Quyền và trách nhiệm của nhà nước, công dân đối với đất đai (gồm 13 điều, từ Điều 12 đến Điều 25); Chương III. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (gồm 22 điều, từ Điều 26 đến Điều 48); Chương IV. Địa giới hành chính, điều tra cơ bản về đất đai (gồm 10 điều, từ Điều 49 đến Điều 59); Chương V. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (gồm 17 điều, từ Điều 60 đến Điều 77); Chương VI. Thu hồi đất, trưng dụng đất (gồm 12 điều, từ Điều 78 đến Điều 90); Chương VII. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất (gồm 20 điều, từ Điều 91 đến Điều 111); Chương VIII. Phát triển quỹ đất (gồm 3 điều, từ Điều 112 đến Điều 115); Chương IX. Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (gồm 11 điều, từ Điều 116 đến Điều 127); Chương X. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gồm 14 điều, từ Điều 128 đến Điều 152); Chương XI. Tài chính về đất đai, giá đất (gồm 9 điều, từ Điều 153 đến Điều 162); Chương XII. Hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai (gồm 7 điều, từ Điều 163 đến Điều 170); Chương XIII. Chế độ sử dụng các loại đất (gồm 51 điều, từ Điều 171 đến Điều 222); Chương XIV. Thủ tục hành chính về đất đai (gồm 6 điều, từ Điều 223 đến Điều 229); Chương XV. Giám sát; thanh tra, kiểm tra; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai (gồm 12 điều, từ Điều 230 đến Điều 242); Chương XVI. Điều khoản thi hành (gồm 7 điều, từ Điều 243 đến Điều 260). Trong đó, một số nội dung mới, cơ bản đáng chú ý, cụ thể như sau:

(1) Về quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước, quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai: Bổ sung 01 mục mới (Mục 3) quy định về quyền và nghĩa vụ của Công dân đối với đất đai, bao gồm: quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai; quyền tiếp cận thông tin đất đai nhằm thể chế quan điểm của Đảng về “Quản lý và sử dụng đất phải bảo đảm lợi ích chung của toàn dân; nhân dân được tạo điều kiện tiếp cận, sử dụng đất công bằng, công khai, hiệu quả và bền vững” và làm rõ nội hàm “đất đai thuộc sở hữu toàn dân”; bổ sung quy định làm rõ trách nhiệm của các cơ quan và phân cấp thẩm quyền gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện, đảm bảo quản lý thống nhất từ Trung ương đến địa phương trong quản lý đất đai, trách nhiệm của Nhà nước về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số tại Điều 16; bổ sung quy định nhiệm vụ quản lý nhà nước trong xác định giá đất cụ thể, phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất, quản lý, khai thác hệ thống thông tin quốc gia về đất đai tại Điều 20.

(2) Về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất: Luật bổ sung quy định cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa (trừ trường hợp tặng cho  người thuộc hàng thừa kế) quá hạn mức giao đất thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt tại Điều 45. Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh cho cá nhân khác và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ tại Điều 47. Đồng thời, bổ sung quy định về quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất, theo đó tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm nhưng thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại Luật này được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho thời gian thuê đất còn lại và phải xác định lại giá đất để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này. Trường hợp đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Tiền thuê đất đã nộp được khấu trừ vào tiền thuê đất hằng năm phải nộp theo quy định của Chính phủ. Cùng với đó, là bổ sung quy định tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất; trường hợp để thực hiện dự án đầu tư có mục đích kinh doanh mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; trường hợp chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền tương ứng với số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn, giảm tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

(3) Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

- Luật bổ sung hoàn thiện nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống quy hoạch. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được lập ở cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện. Quy hoạch sử dụng đất cấp trên bảo đảm nhu cầu sử dụng đất của cấp dưới; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên. Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp phải bảo đảm sự tham gia của tổ chức chính trị - xã hội, cộng đồng, cá nhân; bảo đảm công khai, minh bạch.

- Luật tiếp tục quy định về lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện vì đây là căn cứ để thực hiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, tạo điều kiện thuận lợi cho quản lý nhà nước về đất đai. Các nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quy định đơn giản hơn, không yêu cầu phải đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất gắn liền với thửa đất ở của hộ gia đình, cá nhân.

- Luật cũng tăng cường công khai, minh bạch, sự tham gia của người dân trong công tác lập quy hoạch sử dụng đất thông qua việc tổ chức lấy ý kiến tại Điều 70; bổ sung, hoàn thiện các quy định về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong các khu vực quy hoạch, theo đó quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất; luật cũng quy định diện tích đất thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà sau 02 năm liên tục chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch đó phải xem xét, đánh giá điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ để người dân được biết. Trường hợp không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố công khai thì người sử dụng đất không bị hạn chế về các quyền sử dụng đất đã được pháp luật quy định. Đồng thời, Luật cũng quy định cụ thể trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong rà soát, xử lý và công bố công khai việc hủy bỏ, thu hồi đất, chuyển mục đích đối với đất đã được ghi trong kế hoạch sử dụng đất tại Điều 76.

(4) Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Luật đã có quy định người dân được tham gia ngay từ khi có dự án Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi chủ trì phối hợp với Uỷ ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cùng cấp, đơn vị trực tiếp thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và các cơ quan có liên quan, tổ chức họp với người có đất trong khu vực thu hồi để phổ biến, tiếp nhận ý kiến của người dân về các nội dung: (1) Mục đích, ý nghĩa, tầm quan trọng của dự án, công trình được triển khai trên vùng đất dự kiến thu hồi; (2) Các quy định của Nhà nước về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất; (3) Dự kiến nội dung kế hoạch triển khai bồi thường, hỗ trợ; (4) Dự kiến khu vực tái định cư trong trường hợp người có đất bị thu hồi phải chuyển chỗ ở và kế hoạch tái định cư.

Tại bước thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, người dân được tham gia phối hợp với Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất, đơn vị trực tiếp thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, các cơ quan có liên quan thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, thống kê, phân loại diện tích đất thu hồi và tài sản gắn liền với đất thu hồi; xác định nguồn gốc đất thu hồi và tài sản gắn liền với đất bị thu hồi, thu nhập từ việc sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bị thu hồi, nguyện vọng tái định cư, chuyển đổi nghề;

Tại bước lập, thẩm định, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, người dân được tham gia thông qua việc tổ chức lấy ý kiến bằng việc niêm yết công khai, họp trực tiếp, đối thoại.

Đồng thời, quy định Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền được ban hành quyết định thu hồi đất trong thời gian không quá 10 ngày kể từ ngày thực hiện xong các công việc liên quan đến bố trí tái định cư, cụ thể: (1) Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với trường hợp không phải bố trí tái định cư; (2) Người có đất bị thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ và đồng ý nhận tiền bồi thường chi phí tạm cư; (3) Người có đất bị thu hồi đã được cơ quan có thẩm quyền giao đất, bàn giao đất trên thực địa để tự xây dựng nhà ở tái định cư; (4) Người có đất bị thu hồi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền bàn giao nhà ở tái định cư; (5) Người có đất bị thu hồi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền bàn giao đất ở gắn liền với nhà ở tái định cư; (6) Người có đất bị thu hồi đồng ý và đã nhận tiền bồi thường để tự lo chỗ ở.

- Luật cũng quy định, người có đất ở bị thu hồi để thực hiện dự án đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại thì được bồi thường bằng đất ở, nhà ở tại chỗ; trong thời gian chờ bố trí tái định cư được bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà ở; thời gian và mức hỗ trợ cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tế tại địa phương. Trường hợp thu hồi đất ở để thực hiện các mục đích khác thì được bồi thường bằng đất ở, nhà ở tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có quỹ đất, quỹ nhà tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp với kinh doanh dịch vụ, người có đất bị thu hồi là người có công với cách mạng. Có cơ chế thưởng đối với người có đất bị thu hồi bàn giao mặt bằng trước thời hạn

(5) Về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất: Luật đã bổ sung một Chương mới gồm 4 Điều (từ Điều 112 đến Điều 115) nhằm xây dựng cơ chế phát triển quỹ đất, bảo đảm sự chủ động của Nhà nước trong việc phân bổ đất đai theo quy hoạch, chủ động quỹ đất điều tiết thị trường, đấu giá quyền sử dụng đất để tăng thu cho ngân sách nhà nước với các nội dung cụ thể: Bổ sung nguyên tắc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất phải theo quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, sử dụng đất đúng mục đích, công khai, minh bạch, hợp lý, hiệu quả và theo quy định của pháp luật; bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, hỗ trợ tái định cư, an sinh xã hội, bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số để thực hiện chính sách theo quy định của Luật này (Điều 112); quy định cụ thể các nguồn hình thành quỹ đất để giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý và khai thác (Điều 113); sửa đổi, bổ sung quy định về Quỹ phát triển đất của địa phương là quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoạt động không vì mục đích lợi nhuận, có trách nhiệm bảo toàn phát triển vốn để tiếp nhận và ứng vốn phục vụ các nhiệm vụ thuộc chức năng của tổ chức phát triển quỹ đất, thực hiện chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số và các nhiệm vụ khác theo quy định của pháp luật và nguồn tài chính của quỹ phát triển đất này (Điều 114); sửa đổi, bổ sung quy định về Tổ chức phát triển quỹ đất và nguồn tài chính của tổ chức này tại Điều 115.

(6) Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất: Luật quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm và quy định cụ thể các trường hợp thuê đất trả tiền một lần phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất, bảo đảm nguồn thu ổn định. Quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất, hạn mức sử dụng đối với các tổ chức tôn giáo phù hợp với quỹ đất hiện có của địa phương; tổ chức tôn giáo sử dụng đất vào mục đích khác phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.

- Về căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, tại Điều 116 đã bổ sung nhiều căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất đang sử dụng đất mà có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.

- Việc giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác tại Điều 117 chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

- Về các trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất: tại Điều 118 đã quy định cụ thể các đối tượng được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng trụ sở cơ quan, trong đó bổ sung trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là giao đất cho đồng bào dân tộc thiểu số thuộc đối tượng được hưởng chính sách quy định của Luật này.

Đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất tại Điều 119, gồm: tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; xây dựng cơ sở lưu giữ tro cốt.
- Việc chuyển mục đích sử dụng đất tại Điều 121, Luật đã quy định cụ thể một số nội dung liên quan trực tiếp đến quyền của tổ chức, cá nhân như: (1) Quy định cụ thể điều kiện, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó phân cấp toàn bộ thẩm quyền chấp thuận việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh. (2) Quy định rõ hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện. (3) Quy định cụ thể các hành vi bị nghiêm cấm, theo đó đã bổ sung nghiêm cấm đối với hành vi “cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”, xử lý người có hành vi vi phạm cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi thi hành công vụ, quy định về giám sát của Quốc hội, Mặt trận tổ quốc Việt Nam, Hội đồng nhân dân các cấp, giám sát của công dân, trách nhiệm theo dõi và đánh giá, thanh tra, kiểm tra chuyên ngành đối với quản lý và sử dụng đất đai, trong đó có nội dung về chuyển mục đích sử dụng đất.

Đối với các loại đất được sử dụng đa mục đích, để quản lý, kiểm soát chặt chẽ việc chuyển mục đích đối với loại đất này, Luật đã quy định cụ thể các trường hợp được kết hợp sử dụng đa mục đích. Một trong những yêu cầu của việc sử dụng kết hợp đa mục đích quy định là không làm thay đổi mục đích sử dụng đất chính.

(7) Về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

- Về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận tại Điều 135 Luật bổ sung thêm một số nguyên tắc: (1) Người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình xây dựng phục vụ lợi ích chung của cộng đồng hoặc mở rộng đường giao thông hiện hữu hoặc tặng cho quyền sử dụng đất để làm nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật thì Nhà nước có trách nhiệm bố trí kinh phí thực hiện việc đo đạc, chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này; người sử dụng đất không phải trả chi phí đối với trường hợp này. (2) Thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình trên Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Giấy chứng nhận đã cấp cho đại diện hộ gia đình trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nếu các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì được cấp đổi Giấy chứng nhận và ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất. Trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một Giấy chứng nhận ghi tên đại diện hộ gia đình trên Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện hộ gia đình. Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

- Việc cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất: Giấy tờ về quyền sử dụng đất trước 15/10/1993: Luật bổ sung quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định các loại giấy tờ khác về quyền sử dụng đất có trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 cho phù hợp với thực tiễn của địa phương.

- Về cấp GCN cho trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc giao đất trái thẩm quyền; có vi phạm pháp luật; giao đất trái thẩm quyền. Ngoài ra, bổ sung thời điểm áp dụng quy định về hạn mức đất ở của địa phương (được thực hiện theo quy định tại thời điểm người sử dụng đất nộp hồ sơ để cấp Giấy chứng nhận). Trách nhiệm của Nhà nước trong việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp đã đăng ký và đủ điều kiện.

(8) Về tài chính đất đai, giá đất:  Luật Đất đai sửa đổi bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ. Quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm, được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1.1 mỗi năm, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Đồng thời, quy định cụ thể thời điểm xác định giá đất đối với từng trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất. Quy định rõ trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền trong việc phê duyệt quyết định giá đất cụ thể. Luật cũng phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho chủ tịch UBND cấp tỉnh, chủ tịch UBND cấp huyện; quy định người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại Điều 157.

(9) Về hệ thống thông tin quốc gia về đất đai và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai:  Luật bổ sung quy định về hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin được xây dựng ở trung ương và địa phương, phần mềm của Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai phục vụ quản lý, vận hành, cập nhật, khai thác cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai tại Điều 124; bổ sung quy định về giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai tại khoản 2 Điều 167.

(10) Về chế độ sử dụng đất: Luật Đất đai đã sửa đổi các nội dung liên quan đến chế độ sử dụng đất theo hướng mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển nhượng sử dụng đất nông nghiệp; sửa đổi, bổ sung các quy định về chế độ sử dụng đối với một số loại đất nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn, tạo điều kiện cho việc phát huy nguồn lực đất đai; bổ sung chế độ sử dụng đối với một số loại đất để bảo đảm hành lang pháp lý cho việc sử dụng các loại đất này, cụ thể như sau:

- Đối với đất nông nghiệp: mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp lên không quá 15 lần hạn mức giao đất tại địa phương; mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa cho tổ chức kinh tế, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa trong hạn mức được giao đất nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân có năng lực về vốn, khoa học kỹ thuật có quyền tiếp cận đất đai, đầu tư sản xuất nông nghiệp hàng hóa, hạn chế tình trạng bỏ hoang hoặc sử dụng đất nông nghiệp manh mún không hiệu quả; bổ sung quy định người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi; được sử dụng một diện tích đất để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Đồng thời, cho phép người sử dụng đất nông nghiệp được kết hợp với thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu… nhưng không được làm thay đổi loại đất đã được xác định theo quy định của Luật Đất đai. Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp phải sử dụng đúng mục đích, trường hợp chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Đối với đất do các công ty nông, lâm nghiệp quản lý, sử dụng (Điều 181): quy định rõ trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện trong việc quản lý đất có nguồn gốc từ các nông, lâm trường. Thu hồi diện tích sử dụng không đúng mục đích, không sử dụng; diện tích đất đang giao khoán, cho thuê, cho mượn, bị lấn, bị chiếm và đang có tranh chấp để giao đất, cho thuê đất để thực hiện chính sách đối với đồng bào dân tộc thiểu số, người có công với cách mạng, người thuộc hộ nghèo, cá nhân tại địa phương không có đất hoặc thiếu đất sản xuất và để phát triển kinh tế - xã hội.

- Đối với đất phi nông nghiệp: Bổ sung đất sử dụng ổn định lâu dài đối với đất ở không phân biệt đối với chủ thể sử dụng đất; bổ sung quy định về góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai trên cơ sở sự đồng thuận của người sử dụng đất để điều chỉnh lại toàn bộ hoặc một phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng của mình trong khu vực đó theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

(11) Về thủ tục hành chính về đất đai: bổ sung thêm 04 Điều so với Luật Đất đai năm 2013, quy định rõ về công bố, công khai các thủ tục hành chính về đất đai; trách nhiệm thực hiện thủ tục hành chính về đất đai; trình tự thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất. Đồng thời, Luật đã bổ sung ở chương XII về Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai với các quy định về trách nhiệm, thời gian các Bộ, ngành và các địa phương đưa hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai vào vận hành, khai thác; quy định kết nối liên thông cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai với cơ sở dữ liệu của các Bộ, ngành có liên quan và quy định về dịch vụ công trực tuyến và giao dịch điện tử về đất đai nhằm tạo công cụ để người dân, doanh nghiệp có thể truy xuất, kiểm tra quá trình giải quyết thủ tục hành chính về đất đai của cơ quan giải quyết thủ tục trên môi trường điện tử.

(12) Về giám sát, thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai: Luật bổ sung quy định về kiểm tra chuyên ngành đất đai (khoản 2 Điều 234). Bổ sung quy định hòa giải tranh chấp đất đai đối với địa bàn cấp huyện không thành lập đơn vị hành chính cấp xã (khoản 5 Điều 235); bổ sung thêm hình thức hòa giải tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo quy định của pháp luật về hòa giải, đối thoại tại Tòa án và pháp luật về tố tụng dân sự; hòa giải tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan tới đất đai bằng hòa giải thương mại thực hiện theo pháp luật về hòa giải thương mại (khoản 3 Điều 235); tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại giải quyết theo quy định của pháp luật trọng tài thương mại (khoản 5 Điều 236).

(13) Chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số: Luật Đất đai đã quy định các chính sách bảo đảm đất sinh hoạt cộng đồng; giao đất, cho thuê đất đối với đồng bào dân tộc thiểu số thiếu đất ở, đất sản xuất; trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước trong việc xây dựng và thực hiện chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số; nguồn lực để thực hiện chính sách; đảm bảo quỹ đất để thực hiện chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số; quy định hạn chế một số quyền của người sử dụng đất đối với các trường hợp được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số..., cụ thể:

- Về trách nhiệm của Nhà nước về đất ở, đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bào dân tộc thiểu số (Điều 16): Quy định cụ thể chính sách hỗ trợ đất ở, đất sản xuất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp cho cá nhân là người dân tộc thiểu số thuộc diện hộ nghèo, hộ cận nghèo tại vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi theo các hình thức: giao đất ở trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở trong hạn mức đất đối với đất có nguồn gốc được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận hoặc được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; giao đất nông nghiệp trong hạn mức; cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để sản xuất kinh doanh. Đối với người đã được giao đất, cho thuê đất lần đầu nhưng nay không còn đất hoặc thiếu đất thì được giao tiếp đất ở, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở trong hạn mức; giao tiếp đất nông nghiệp trong hạn mức hoặc cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để sản xuất kinh doanh. Đồng bào dân tộc thiểu số thuộc đối tượng được hưởng chỉnh sách theo quy định của Luật này thì được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Để bảo đảm chính sách này triển khai trên thực tế, Luật đã giao trách nhiệm cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế và quỹ đất của địa phương quyết định diện tích giao đất, cho thuê đất để thực hiện chính sách đất đai đối với cá nhân là người dân tộc thiểu số; trình Hội đồng nhân dân cùng cấp ban hành chính sách hỗ trợ của địa phương về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số sinh sống trên địa bàn phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương và tổ chức thực hiện. Ủy ban nhân dân cấp xã rà soát, báo cáo Ủy ban nhân dân cấp huyện về các trường hợp không còn đất ở, thiếu hoặc không có đất sản xuất của đồng bào dân tộc thiểu số.

- Về quỹ đất để thực hiện chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số:  Quy định trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số để thực hiện chính sách hỗ trợ về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số (khoản 29 Điều 79). Giao trách nhiệm cho UBND cấp tỉnh trong việc rà soát, phê duyệt phương án sử dụng đất; thu hồi diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, giao khoán, cho thuê, cho mượn trái pháp luật, bị lấn, bị chiếm để giao, cho thuê đối với tổ chức, cá nhân. Việc giao đất, cho thuê đất phải ưu tiên cá nhân là người dân tộc thiểu số không có đất hoặc thiếu đất sản xuất ở địa phương (Điều 180 và Điều 181).

- Về ưu đãi trong hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số: Quy định việc sử dụng đất để thực hiện chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (điểm c khoản 1 Điều 157).

- Cơ chế bảo vệ quyền sử dụng đất của đồng bào dân tộc thiểu số:Bổ sung hành vi bị nghiêm cấm đối với “Vi phạm chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số” (khoản 3 Điều 11). Quy định thu hồi đất đối với trường hợp đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ người được Nhà nước giao đất, cho thuê mà người được giao đất, thuê đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định (khoản 4 Điều 81). Bổ sung quy định về trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất có điều kiện để bảo vệ quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất được Nhà nước giao, cho thuê theo chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số. Cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất được để thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thuộc hàng thừa kế là đối tượng được hưởng chính sách theo quy định của Luật này. Trường hợp người sử dụng đất chết mà không có người thừa kế thuộc hàng thừa kế là đối tượng được hưởng chính sách theo quy định của Luật này thì Nhà nước thu hồi đất; trường hợp người sử dụng đất chuyển khỏi địa bàn cấp tỉnh nơi có đất đến nơi khác sinh sống hoặc không còn nhu cầu sử dụng mà không tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thuộc hàng thừa kế là đối tượng được hưởng chính sách theo quy định của Luật này thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật cho người có đất thu hồi. Diện tích đất đã thu hồi được dùng để tiếp tục giao đất, cho thuê đất cho cá nhân khác là người dân tộc thiểu số.

(14) Phân cấp, phân quyền, đơn giản thủ tục và bỏ khâu trung gian trong quản lý, sử dụng đất

- Luật bỏ quy định phải trình Thủ tướng Chính phủ có văn bản chấp thuận đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư; phân cấp cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định chuyển mục đích đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác đối với các dự án này.

- Luật Đất đai mở rộng các trường hợp áp dụng Bảng giá đất để đơn giản thủ tục hành chính, tiết kiệm thời gian đối với một số trường hợp phải xác định giá đất. Phân cấp cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Đặc biệt, Luật đã quy định rõ các trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, các trường hợp giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất, các trường hợp cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê…. sẽ giúp cho việc tiếp cận đất đai của tổ chức, cá nhân được minh bạch hơn.

                                                                                       Đại Nghĩa